Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Как снизить налоги на недвижимость?

С недавнего времени налог на земельные участки, объекты недвижимости для физических и юридических лиц рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость и откуда она берется

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это рыночная стоимость, но для её определения пользуются методом массовой оценки. Это значит, что при расчете кадастровой стоимости не учитывают индивидуальные особенности каждого объекта в отдельности (наличие / отсутствие коммуникации, подъездных путей и т.п.). Учитывая колоссальные масштабы работ, кадастровая оценка не может быть проведена с осмотром объектов, и основывается на данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Если в обычном случае при рыночной оценке используется от 3 до 5 аналогов, то при кадастровой оценке объектов недвижимости подбирается огромное количество объявлений о продаже объектов, используются данные о сделках, совершенных на торгах и аукционах и т.д. Эта работа выполняется большим количеством специалистов, каждый из которых выполняет свои функции.

    На основании собранной информации строится математическая модель, которая учитывает зависимость цены от различных факторов, таких как местоположение, разрешенное использование земли, назначение, площадь, и т.п., то есть все корректировки стоимости рассчитываются на основе рыночных данных, поэтому результатом расчета является рыночная стоимость. Однако недостатком массовых методов оценки недвижимости является отсутствие возможности уделить должное внимание деталям.

    Поэтому часто возникают случаи, когда кадастровая стоимость завышена существенно и необходимо ее приведение к реалиям сложившейся ситуации на рынке с учетом особенностей оцениваемого объекта (снижение кадастровой стоимости).

ООО «Оценка и экспертиза» поможет провести переоценку кадастровой стоимости имущества с учетом всех индивидуальных особенностей и оспорить кадастровую стоимость.

 Специалисты ООО «Оценка и экспертиза» имеют большой опыт в подготовке отчетов о рыночной стоимости земли, объектов капитального строительства (коммерческих зданий и сооружений, жилой недвижимости).

Кадастровая стоимость более 100 объектов недвижимости и земельных участков была оспорена в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Рязанской области в результате подготовки отчетов ООО «Оценка и экспертиза»: получены положительные результаты, определенная в отчете рыночная стоимости установлена в качестве кадастровой, величина снижения кадастровой стоимости колеблется от 20 до 70%.

 99% отчетов, изготовленных ООО «Оценка и экспертиза», г. Рязань, для кадастровой переоценки были приняты комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости с 1 раза, снижение налогооблагаемой базы и соответственно налога на недвижимость составило от 20% до 70%.

 

  Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости для уменьшения налогооблагаемой базы

   Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135-ФЗ и Налоговому Кодексу РФ существует возможность пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая возможность предоставлена законодательством заинтересованному лицу. Для оспаривания кадастровой стоимости существует два способа:

  1. Административный порядок оспаривания
  2. Судебный порядок оспаривания

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, недвижимости в административном порядке

         В каждом субъекте Российской федерации в Росреестре существуют специальные Комиссии, которые непосредственно занимаются рассмотрением споров о результатах определения кадастровой стоимости. В каждом субъекте России – своя Комиссия.

Оспаривание происходит по двум вариантам:

 - оспаривание в результате использования оценщиком, производившим кадастровую оценку, недостоверных сведений об объекте, использованных при оценке;

 - установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости появляется у заинтересованного лица (собственника, пользователя, арендатора в ряде случаев и т.п.) с момента утверждения результатов определения кадастровой стоимости по конкретному виду объектов (конкретной категории земель или ОКСам). Оспаривание возможно до момента новой кадастровой переоценки данной категории недвижимости. Результаты пересмотра кадастровой стоимости действуют до утверждения новых результатов кадастровой переоценки.

Для того чтоб результат был пересмотрен, необходимо подать заявление, в котором должна быть обоснована причина такой просьбы. Основанием могут служить следующие моменты:

 - если сведения, которые были использованы при оценке кадастровой стоимости, были недостоверны и заинтересованное лицо располагает документами, которые это подтверждают;

 - если необходимо установить рыночную стоимость объекта недвижимости на ту дату, на которую определили его кадастровую цену, в связи с несоответствием кадастровой стоимости рыночной.

Обращаться в Комиссию могут физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – заявители). Таким образом, владелец объекта недвижимости может обратиться в Комиссию или суд кадастровую переоценку самостоятельно, имея «на руках» необходимые документы.

Документы, необходимые для обращения в Комиссию при оспаривании кадастровой стоимости по причине установления кадастровой стоимости в размере рыночной:

1. Заявление по форме, размещенной на сайте Россреестра по Рязанской области;

2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа;

3. Оригинал справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки (при необходимости с заключение СРО).

Документы, которые необходимы для составления отчета об оценке объекта недвижимости (список может быть уменьшен или расширен для каждого конкретного объекта с учетом особенностей объекта оценки):

Земельный участок

1. Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы на земельный участок, если участок застроен, то необходимы документы на находящиеся на участке здания и сооружения;

2. Кадастровый паспорт земельного участка;

3. Справка о кадастровой стоимости на текущую дату;

4. Техническая документация на здания и сооружения, если участок застроен;

5. Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости;

6. Сведения об имеющихся обременениях, ограничениях использования земельного участка (если есть);

7. Реквизиты заказчика оценки.

Здание, помещение, сооружение

1. Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы на ОКС (объект капитального строительства: здание, помещение, сооружение), а также на земельный участок, на котором объект расположен.

2. При наличии на земельном участке дополнительных строений, информацию о площади данных строений;

3. Технический паспорт ОКСа;

4. Справка о кадастровой стоимости на текущую дату;

5. Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости;

6. Сведения об имеющихся обременениях, ограничениях использования ОКСа (если есть);

7. Реквизиты заказчика оценки.

Для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным, только после получения протокола о рассмотрении Комиссией юридическое лицо может обратиться в суд. Возможность обращения в суд открывается в том случае, если заявление в комиссию будет отклонено, либо его не рассмотрели в надлежащие сроки.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости делится на следующие этапы, имеющие следующие сроки:

1. Подготовка отчета о рыночной стоимости объекта оценки:

1.1. Предварительная оценка с предоставлением письма, в котором указана стоимость объекта оценки, которая будет содержаться в дальнейшем в отчете об оценке – 10 рабочих дней после оплаты и предоставления необходимых документов.

1.2. Подготовка отчета – 10-20 рабочих дней.

 

2. Подача заявления заинтересованным лицом в Комиссию – 1 день.

 

3. Рассмотрение заявления в Комиссии и принятия решения – до 30 календарных дней (в среднем, 20 календарных дней).

 

4. Внесение изменений в реестр – до 30 календарных дней.

 

Специалисты ООО «Оценка и экспертиза» будут рады помочь снизить кадастровую стоимость ваших объектов недвижимости для снижения налогов, которые вы должны будете уплатить в доход государства.

 

Наш телефон: 84912294102  Ирина Владимировна, Анна Анатольевна